Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

На этапе проектирования дома определяются архитектурно-планировочные решения, выбираются технология и материалы строительства, создается смета. От того, насколько хорошо будет соблюден рабочий проект, зависит успешное завершение строительства.

Поэтому так важно заранее продумать все детали и учесть все особенности. Необходимо учесть выбранную для строительства землю и процесс обустройства участка. Также не стоит забывать о важности выбора качественных материалов и поставщиков, а также подрядчиков строительных работ. Все эти моменты мы расскажем в данной статье.

Строительство нового дома – важный шаг, который грядущий владелец недвижимости должен начать с теории. Главное при этом состоит в том, чтобы не пренебрегать законодательством и избежать нарушения его требований. В первую очередь застройщик ИЖС должен информировать местные власти о своих намерениях, обратившись в администрацию либо МФЦ с уведомлением в соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Форма такого уведомления представлена в приложении к приказу Минстроя России №591/пр от 19 сентября 2018 года.

Еще одно обязательное требование, которое необходимо выполнить, предписывает передать уведомление об окончании строительства объекта ИЖС, включая дачный дом, в течение первых 30 дней после окончания работ. Для этого следует соблюсти требования частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, при строительстве дома на земельном участке необходимо соблюдать статью 104 Земельного кодекса РФ. Строительство дома не допускается на зоне с ограничением строительства, такой как территория, зарезервированная для безопасной эксплуатации объектов энергетики, транспорта, связи и государственных учреждений. В случае, когда дом строится в исторической местности, застройщик должен подать описание параметров, цвета и материалов, используемых при строительстве, а также представить иллюстрацию дома со всей фронтальной частью.

После получения уведомления, государственные служащие проверят, возможно ли строительство частного дома на данной земельной площадке, и если ответ будет положительным, выдадут соответствующее разрешение на строительство.

Как зарегистрировать права на возведенное строение на земельном участке для садоводства? Этот вопрос волнует многих. Если вы зарегистрировали право собственности на земельный участок в ЕГРН до начала строительства, то вплоть до 1 марта 2021 года вы имеете возможность зарегистрировать права на вновь возведенные на этом участке садовые или жилые дома. Кроме того, можно осуществлять государственный кадастровый учет, но только с учетом технического плана и правоустанавливающих документов на данный земельный участок. Это указывается в частях 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, перед началом строительства дома и в процессе его возведения вы также должны руководствоваться федеральными законами, но необходимо изучить и местное (региональное) законодательство, правила, межгосударственные и национальные стандарты, а также учитывать требования СанПиН и других правил и нормативов.

Важно понимать официальную позицию министерств и ведомств, хотя информационные письма не несут нормативного характера и не имеют законной силы. Важно ознакомиться с разъяснениями, изложенными в них. Ниже приведены некоторые из них:

• Письмо Минэкономразвития России от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23 о государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства;
• Письмо Росреестра от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированный садовый дом, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года №ОГ-Д23-1873 о рассмотрении обращения;
• Письмо Минстроя России от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 о приведении объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами;
• Письмо Росреестра от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 о рассмотрении обращения, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 о рассмотрении обращений;
• Письмо Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и об применении положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо Минстроя России от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 о строительстве объекта ИЖС или садового дома;
• Письмо Минстроя России от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 об изменениях в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов.

Получив одобрение на застройку, не стоит торопиться отправляться на строительные площадки. Следует предварительно изучить все нормативно-технические документы, которые регламентируют проектирование, изыскательные работы и строительство. Особое внимание необходимо уделить документам, при использовании которых автоматически обеспечивается соблюдение требований "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" (Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ) и "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности" (Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ), а также положения распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". В данном случае, особенно важны соответствующие правила и требования, содержащиеся в своде правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и прочие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013).

В стремлении к созданию безопасной жизни для себя и своего окружения, важной мерой является правильное расстояние между домами. Определение необходимого расстояния имеет свои правила в зависимости от используемых строительных материалов. Если постройка выполнена из кирпича или бетона, расстояние между домами должно быть не менее 6 метров. Если же перекрытия выполнены на металлическом каркасе с деревянными стропилами, то не менее 8 метров, а если используются деревянные элементы, расстояние должно быть не менее 15 метров. Ограничений на расстояние между постройками на одном участке не установлено.

Однако необходимо учитывать, что при строительстве дома следует предусмотреть подъезд к зданию не только обычным транспортом, но и для пожарной техники. Дополнительно следует убедиться в исправности коммуникаций и обеспечения наличия эвакуационных выходов.

Все требования пожарной безопасности к строительным материалам регламентируются статьей «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности».

Участок земли под строительство дачного дома не должен быть менее 600 квадратных метров. Также следует учесть желание соседей и не затенять их участок. Если соседи согласны на постройку ограждения, можно выбрать глухой забор.

При проектировании зданий необходимо учитывать и другие виды нормативов на расстояния. Например, от частного дома до красной линии улицы должно быть не менее 5 метров расстояния, а до красной линии проезда - не менее 3 метров. Если речь идет о строительстве хозяйственных построек, то нормативное расстояние по отношению к красным линиям должно составлять не менее 5 метров. Если на территории планируется содержать скот, застройщик может построить на участке хозпостройки для животных (хлев, курятник) и сараи для хранения корма и инструментов. В этом случае, хозяйственные постройки для животных должны от жилых помещений изолироваться как минимум тремя подсобками, а расстояние до входа в дом должно быть не менее 12 метров.

Если на участке есть садовые постройки, то можно предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (если нет канализации). Наилучшим вариантом будет, если расстояние между домом и уборной составит не менее 12 метров, а до душа и бани - не менее 8 метров. Важно также убедиться, что подземные инженерные сети будут устроены как можно менее плотно и равномерно распределены по всему участку.

Если застройщик хочет сохранить рельеф максимально удобным для сельскохозяйственных нужд, а также гарантировать качество поверхностных вод и земли, ему необходимо обеспечить систему водоотведения. При возведении дома необходимо учитывать не только строительные и противопожарные нормы и правила, но также санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и другие).

Застройщик, планирующий строительство дома из керамических блоков и кирпича, обязан учитывать ряд нормативно-технических документов. Данный перечень не является исчерпывающим, однако включает наиболее важные документы:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Кроме того, важно ознакомиться со всеми ГОСТ по выбранным стройматериалам. Это необходимо для того, чтобы учесть все особенности и требования к использованию данных материалов. Например, использование керамических поризованных блоков и кирпича потребует изучения межгосударственных и национальных стандартов, предъявляемых к таким стройматериалам. Важно не упустить ни одной детали, чтобы обеспечить безопасность и качество строительства.

Согласно мнению опытных строителей, правильное строительство дома не начинается с закладки фундамента. На первом этапе проекта важно уделить время подготовительным работам, а именно провести геологический анализ и изучить состав почвы. Также необходимо спланировать тип постройки и организовать топогеологическую экспертизу.

Если говорить о выборе фундамента, то необходимо учитывать рельеф участка, который может быть сухим, сырым или мокрым. Например, на участках с возвышенностями и холмами использование определенного типа фундамента будет отличаться от того, который нужен на низинах и заболоченных местах.

Правильный выбор фундамента имеет огромное значение, так как неудачный рельеф может привести к незапланированным земляным работам. Если в результате геологических изысканий будут выявлены сейсмоопасные зоны или иные геологические процессы, которые создают риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома будут закладываться инженерно-защитные мероприятия в соответствии со сводами правил.

Кроме того, при проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов необходимо соблюдать межгосударственные стандарты, такие как ГОСТ 27751-2014, ГОСТ 31937-2011 и ГОСТ 30494-2011.

Интересно, что даже после досконального изучения теоретической базы по строительству, многие начинающие строители все равно допускают досадные ошибки при возведении дома. Однако, следуя всем рекомендациям от опытных строителей, можно убедиться, что успешное строительство начинается с правильной подготовки и выбора оптимального типа фундамента.

Как известно, наиболее эффективным способом обучения является опыт их собственных ошибок, однако, существуют наиболее распространенные ошибки, которые могут быть избежаны, если учитывать элементарные вещи.

Существует несколько типичных ошибок, которые необходимо учитывать при строительстве:

1. Неправильный выбор типа фундамента и материалов для постройки, утепления, облицовки и кровли. Очень важно учитывать цель строительства, особенности почвы на участке и климат. Масса самого дома также играет большую роль в выборе материалов. Например, если для летней дачи достаточно использовать каркасную деревянную конструкцию, то для круглогодичного проживания дома следует использовать бревна, камень, бетон, керамические поризованные блоки или кирпич.

2. Плохое качество строительных материалов. Иногда строители выбирают более дешевые материалы, чтобы сэкономить деньги, но они скоро пожалеют об этом решении. Хотя такие материалы могут казаться надежными на первый взгляд, они часто имеют низкое качество, что с течением времени приводит к увеличению расходов.

3. Ошибки при соблюдении пожаробезопасности. Важно помнить о сохранении дистанции, предусматривать эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы. Например, для керамического лицевого кирпича показатель огнеупорности — от 800 до 1200°С, что в два-четыре раза выше, чем у его силикатного аналога. Кроме того, важно учитывать особенности климата и пожарной безопасности в регионе.

4. Неправильное устройство кровли. Очень важно подобрать правильный кровельный материал в зависимости от формы и конструкции крыши. Например, для крыши сложной конструкции лучше выбрать гибкую черепицу, а не металлический материал, который будет дорогим и неудобным в использовании.

5. Нарушения при монтаже тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. При выборе теплоизолирующих материалов следует учитывать их показатели теплопроводности, «дышащих» свойств, прочности, долговечности и морозоустойчивости. Гидроизоляционные материалы также необходимо выбирать с осторожностью, чтобы избежать появления плесени и размножения паразитов.

Кроме того, необходимо предусмотреть все возможные проблемы в процессе строительства, например, соблюдение эстетических пропорций и размеров земельного участка, а также учитывать нормативные документы, проводить топографические изыскания и составлять проект здания.

Будучи осведомленным об этих распространенных ошибках строительства, вы сможете избежать их в процессе строительства своего дома.

Фото: freepik.com